居住物業(yè)：是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑； 包括住宅小區、單體住宅樓、公寓、 別墅、度假村等； 當然也包括與之相配套的共用設施、 設備和公共場(chǎng)地。

商業(yè)物業(yè)：有時(shí)也稱(chēng)投資性物業(yè)，是指那些通過(guò)經(jīng)營(yíng)可以獲取持續增長(cháng)回報或者可以持續升值的物業(yè)，這類(lèi)物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商服物業(yè)是指各種供商業(yè)、服務(wù)業(yè)使用的建筑場(chǎng)所，包括購物廣場(chǎng)、百貨商店、超市、專(zhuān)賣(mài)店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂(lè )場(chǎng)所等。辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、咨詢(xún)、服務(wù)等行業(yè)的管理人員（白領(lǐng)）辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。這類(lèi)物業(yè)按照發(fā)展變化過(guò)程可分為傳統辦公樓、現代寫(xiě)字樓和智能化辦公建筑等；按照辦公樓物業(yè)檔次又可劃分為甲級寫(xiě)字樓、乙級寫(xiě)字樓和丙級寫(xiě)字樓。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當地的整體社會(huì )經(jīng)濟狀況相關(guān)，特別是與工商貿易、金融保險、顧問(wèn)咨詢(xún)、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類(lèi)物業(yè)由于涉及物業(yè)流通與管理的資金數量巨大，所以常以機構（單位）投資為主，物業(yè)的使用者多用所有者提供的空間進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并用部業(yè)租金。

工業(yè)物業(yè)：是指為人類(lèi)的生產(chǎn)活動(dòng)提供使用空間的房屋，包括輕、重工業(yè)廠(chǎng)房和發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房以及相關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉庫等。工業(yè)物業(yè)有的用于出售、也有的用于出租。一般來(lái)說(shuō)，重工業(yè)廠(chǎng)房由于其設計需要符合特定的工藝流程要求和設備安裝需要，通常只適合特定的用戶(hù)使用，因此不容易轉手交易。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（如電子、計算機、精密儀器制造等行業(yè)）用房則有較強的適應性。輕工業(yè)廠(chǎng)房介于上述兩者之間。

其他用途物業(yè)：除了上述物業(yè)種類(lèi)以外的物業(yè)，稱(chēng)為其他物業(yè)，有時(shí)也稱(chēng)為特殊物業(yè)。這類(lèi)物業(yè)包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、高速公路、橋梁，隧道等物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內容通常要得到政府的許可。特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，對這類(lèi)物業(yè)的投資多屬長(cháng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。這類(lèi)物業(yè)的土地使用權出讓的年限，國家規定最高為 50 年。統計資料顯示，2012年我國物業(yè)管理市場(chǎng)整體規模達到5180億元，物業(yè)管理面積約為175億平方米。預計在未來(lái)幾年中，整體的物業(yè)管理面積增長(cháng)較為緩慢，年均增速約為6%。

基本內容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規性的公共服務(wù)、針對性的專(zhuān)項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類(lèi)。

（一）權責分明原則：在物業(yè)管理區域內，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的權利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的權利與職責要分明。一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì )，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。物業(yè)的產(chǎn)權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )是物業(yè)管理權的主體，是物業(yè)管理權的核心。

（二）業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調業(yè)主主導，是現代物業(yè)管理與傳統體制下房屋管理的根本區別。

（三）服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

（四）統一管理原則：一個(gè)物業(yè)管理區域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

（五）專(zhuān)業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來(lái)承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

（六）收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。區別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規定進(jìn)行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。物業(yè)管理的專(zhuān)項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)實(shí)行有償服務(wù)和開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加收入。

（七）公平競爭原則：物業(yè)管理是社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場(chǎng)經(jīng)濟中應當實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開(kāi)，揭標要公正。

（八）依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問(wèn)題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中時(shí)時(shí)刻刻離不開(kāi)法律、法規。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規范文書(shū)，是物業(yè)管理的基本依據。

是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理和服務(wù)。主要有以下8項：

（1）房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督；

（2）房屋設備、設施的管理；

（3）環(huán)境衛生的管理；

（4）綠化管理；

（5）配合公安和消防部門(mén)做好住宅區內公共秩序維護工作；

（6）車(chē)輛秩序管理；

（7）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；

（8）物業(yè)檔案資料的管理

是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大住用人，為滿(mǎn)足其中一些住戶(hù)、群體和單位的一定需要而提供的各項服務(wù)工作。

①日常生活類(lèi)；

②商業(yè)服務(wù)類(lèi)；

③文化、教育、衛生、體育類(lèi)；

④金融服務(wù)類(lèi)；

⑤經(jīng)紀代理中介服務(wù)；

⑥社會(huì )福利類(lèi)；

物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類(lèi)是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類(lèi)中的具體服務(wù)項目與內容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

特約服務(wù)實(shí)際上是專(zhuān)項服務(wù)的補充和完善。

“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義為財產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀80年代引入國內，現已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設備、設施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如，辦公樓宇、商業(yè)大廈、別墅、工業(yè)園區、酒店、廠(chǎng)房倉庫等多種物業(yè)形式。

通行的觀(guān)點(diǎn)認為物業(yè)管理是一新興行業(yè)。

一般認為，物業(yè)管理在我國僅有20年左右的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達城市，逐步向內陸地區延伸，在國外，物業(yè)管理已經(jīng)有一百多年的歷史。

從國外物業(yè)管理的起源來(lái)看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO——Chicago Building Managers Organization）召開(kāi)了第一次全國性會(huì )議，宣告了全世界第一個(gè)專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。

從國內的物業(yè)管理的起源來(lái)看，從19世紀中葉到20世紀20年代，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步發(fā)展的時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期，上海、天津、武漢、廣州、哈爾濱等城市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現了28座10層以上的高層建筑。在當時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，已經(jīng)出現了代理租賃、清潔衛生，保安服務(wù)等專(zhuān)業(yè)性的經(jīng)營(yíng)公司，這些專(zhuān)業(yè)公司的管理方式正是我國物業(yè)管理的早期形式。

由于我國物業(yè)管理行業(yè)起步晚，市場(chǎng)化程度較低，行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中出現過(guò)不少問(wèn)題。在行業(yè)初創(chuàng )的很長(cháng)一段時(shí)間里，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平良莠不齊，管理價(jià)質(zhì)不符、違規、侵權的現象時(shí)有發(fā)生，投訴率居高不下。

歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)正努力擺脫市場(chǎng)發(fā)展無(wú)序、缺乏配套性法規和規范性文件輔助行業(yè)發(fā)展的局面。不少地區都相繼出臺相應的法律規范，協(xié)助行業(yè)往良性發(fā)展的道路上走。在市場(chǎng)進(jìn)一步規范化發(fā)展的道路上，優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將抓住機遇實(shí)現做大做強。

目前我國物業(yè)管理企業(yè)總數將近7萬(wàn)余家，住宅物業(yè)管理規模達到120多億平方米，主要一線(xiàn)城市物業(yè)管理服務(wù)收入占到當地GDP的2.5%以上。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)將部分服務(wù)進(jìn)行分包，一方面可以降低企業(yè)管理運營(yíng)成本，充分利用社會(huì )資源，提高企業(yè)的運營(yíng)效率;一方面專(zhuān)業(yè)的保安、保潔、綠化、設備維修管理服務(wù)機構，業(yè)務(wù)相對單一，專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢突出，有利于提升服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主滿(mǎn)意度。

實(shí)際上，業(yè)務(wù)分包也存在著(zhù)服務(wù)提供時(shí)間較滯后、協(xié)調管理難度大等問(wèn)題，這需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同時(shí)細化相關(guān)條款，加強對日常工作的管理、與外包公司的監控與協(xié)調，嚴格控制服務(wù)質(zhì)量，真正使專(zhuān)業(yè)分工成為提升服務(wù)品質(zhì)的推力。

行業(yè)規范及標準的日益完善，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)的發(fā)展提供了良好的外部條件，行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化分工有利于提高工作效率、控制服務(wù)質(zhì)量。

同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷改進(jìn)創(chuàng )新，鞏固專(zhuān)業(yè)領(lǐng)先能力，提供新的、技術(shù)含量較高的管理服務(wù)內容。我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)即將迎來(lái)良性競爭的快速發(fā)展時(shí)代。

20世紀80年代初，隨著(zhù)我國改革開(kāi)放的國策實(shí)施，市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物之——物業(yè)管理才由香港引入。深圳是公認的我國物業(yè)管理的發(fā)源地，在我國物業(yè)管理的進(jìn)程中，創(chuàng )造了無(wú)數個(gè)第一，深圳物業(yè)人是我國物業(yè)管理的先行人和推動(dòng)者，時(shí)至今日，深圳的物業(yè)管理在國內仍然是高水準的，其管理概念和實(shí)踐經(jīng)驗仍然值得效仿和推廣。標志性的事件有：

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司——深圳物業(yè)管理公司正式成立，開(kāi)始對深圳經(jīng)濟特區的涉外商品房實(shí)行統一的物業(yè)管理，這是我國國內物業(yè)管理邁出的第一步，標志著(zhù)這一新興行業(yè)的誕生。

1993年6月30日，深圳成立了國內首家物業(yè)管理協(xié)會(huì )；1994年深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟特區住宅區物業(yè)管理條例》。

1994年4月建設部頒布了33號令，《城市新建住宅小區管理辦法》，明確指出：“住宅小區應當逐步推行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理”。

2003年9月1日，我國第一部《物業(yè)管理條例》正式施行，對規范物業(yè)管理，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據。

《房地產(chǎn)業(yè)十二五發(fā)展規劃》指出，“十二五”期間繼續增加住房有效供應，抑制投資投機性需求，積極發(fā)展住房二級市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，繼續加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監測。

隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)競爭的不斷加劇，物業(yè)管理企業(yè)愈來(lái)愈需要把握瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)變化，國內優(yōu)秀的物業(yè)管理生產(chǎn)企業(yè)愈來(lái)愈重視對行業(yè)市場(chǎng)的研究，特別是對企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶(hù)需求趨勢變化的深入研究。正因為如此，一大批國內優(yōu)秀的物業(yè)管理品牌迅速崛起，逐漸成為物業(yè)管理行業(yè)中的翹楚！

中國住宅市場(chǎng)規模在保障房制度的推進(jìn)下將穩定增長(cháng)，住宅物業(yè)的需求在樓市逐漸回暖的背景下將保持相對穩定，商業(yè)物業(yè)的增長(cháng)勢頭較為明顯。在未來(lái)三年中，整體的物業(yè)管理面積增長(cháng)較為緩慢，年均6.2%左右，預計 2014年達到200億平方米，營(yíng)業(yè)收入達到7800億的規模。

高端物業(yè)服務(wù)包括對建筑、設備、設施的運行管理與維護保養，管轄區域的安全秩序管理、環(huán)境管理與環(huán)境保護，以及對物業(yè)客戶(hù)自尊與服務(wù)享受的滿(mǎn)足，這些服務(wù)構成了產(chǎn)品所提供的核心利益。

2011年中國的高端物業(yè)管理面積23.7億平方米，市場(chǎng)規模約595億元，占整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的14.2%。由于高端物業(yè)服務(wù)對象多為星級寫(xiě)字樓和高檔住宅，受房地產(chǎn)行業(yè)景氣影響相對較小。隨著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度提升和中國對高端物業(yè)需求的上升，未來(lái)三年中國高端物業(yè)市場(chǎng)規模將保持較快增長(cháng)。預計到2014年，高端物業(yè)管理市場(chǎng)將達到1162億元，占整體市場(chǎng)的14.8%。

2011年嚴厲調控政策對商品住宅市場(chǎng)打擊沉重，成交量大幅縮減。2012年是房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌年，除了SOHO中國、萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)等成熟和大型商業(yè)地產(chǎn)房企的擴張外，萬(wàn)科、富力等以住宅項目為主的房企也將增加商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)占比。預計未來(lái)幾年住宅物業(yè)的份額仍將下滑，商用和工業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)規模將保持較快的增速，份額繼續擴大。預測到2014年，住宅物業(yè)的比重占到74.6%，商用物業(yè)占11.25%，工業(yè)物業(yè)占5.84%。

《物業(yè)管理師制度暫行規定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》、《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》開(kāi)始實(shí)施；

《注冊物業(yè)管理師》執業(yè)資格考試參考教材由中國建筑工業(yè)出版社出版，全套五本，4門(mén)課程，包括《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》《物業(yè)管理基本制度與政策》《物業(yè)管理綜合能力》《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》及《考試大綱》；

全國《注冊物業(yè)管理師》第一批師資培訓舉行；

第一批符合條件的一千余位全國注冊物業(yè)管理師認定考試大會(huì )舉行，認定人員只參加《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考試；

全國各地方物業(yè)協(xié)會(huì )與北京亞太教育物業(yè)管理研究中心累計舉辦注冊物業(yè)管理師培訓一萬(wàn)五千人次；

《注冊物業(yè)管理師》新版考試輔導教材由亞太教育物業(yè)管理研究中心組編出版。

國家人力資源和社會(huì )保障部、住房和城鄉建設部關(guān)于《2010年度全國物業(yè)管理師資格考試的通知》（人社廳發(fā)[2010]49號）已正式下發(fā)，文件規定2010年度全國物業(yè)管理師資格考試（以下簡(jiǎn)稱(chēng)資格考試）于10月23日和24日舉行。符合考試文件規定免考部分科目條件的報考人員，向當地資格考試主管部門(mén)申請辦理免考事宜。

第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，制定本條例。

第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

第三條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

第四條 國務(wù)院建設行政主管部門(mén)負責全國物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì )委員，并享有被選舉權；

（六）監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

（七）監督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則；

（二）遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規規定的其他義務(wù)。

第八條 物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。

業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

第九條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。

物業(yè)管理區域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第十一條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案，并監督實(shí)施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。

第十二條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。

業(yè)主大會(huì )的決定對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。

第十三條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。

業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

第十四條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。

住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。

業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。

第十五條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監督業(yè)主公約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

第十六條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

第十七條業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

第十八條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期等事項作出約定。

第十九條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。

住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。

第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的 ，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

第二十三條 建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。

物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十五條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。

第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。

第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

第三十條 建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

第三十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。

國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定。

第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。（ [1]  ）

第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定。

第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)驗收手續。

業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業(yè)主委員會(huì )。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。

第四十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第四十一條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。

第四十二條 縣級以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督。

第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

第四十四條物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

第四十五條 對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。

有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第四十六條 物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

第四十七條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規和業(yè)主公約的有關(guān)規定。

物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

第四十八條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第五十條 物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會(huì )討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續。

第五十一條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。

業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內恢復原狀。

第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當及時(shí)恢復原狀。

第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。

專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院財政部門(mén)制定。

第五十五條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。

責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。

第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

第六十條 違反本條例的規定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

第六十一條 違反本條例的規定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。（《新華社》2016年3月1日電，為了依法推進(jìn)簡(jiǎn)政放權、放管結合、優(yōu)化服務(wù)改革，國務(wù)院對取消和調整行政審批項目、價(jià)格改革和實(shí)施普遍性降費措施涉及的行政法規進(jìn)行了清理。經(jīng)過(guò)清理，國務(wù)院決定：對66部行政法規的部分條款予以修改。其中：刪去《物業(yè)管理條例》第三十三條、第六十一條。）

第六十二條 違反本條例的規定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十三條 違反本條例的規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

第六十五條 違反本條例的規定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

個(gè)人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違反法律、法規的活動(dòng)，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十九條 違反本條例的規定，國務(wù)院建設行政主管部門(mén)、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七十條 本條例自2003年9月1日起施行。（完）

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǚㄡ孾2009]8號,2009年4月20日最高人民法院審判委員會(huì )第1466次會(huì )議通過(guò)）

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》已于2009年4月20日由最高人民法院審判委員會(huì )第1466次會(huì )議通過(guò)，現予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日

為正確審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 建設單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應予支持：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區域內的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主主要權利的條款。

前款所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guān)行業(yè)規范確定的維修、養護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

第四條 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規、管理規約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規、部門(mén)規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第六條 經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

第七條 業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

第八條 業(yè)主大會(huì )按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì )請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì )提出物業(yè)費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利。

第九條 物業(yè)服務(wù)合同的權利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費的，人民法院應予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規定處理。

第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì )請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專(zhuān)項維修資金的，人民法院應予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

第十一條 本解釋涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱(chēng)其他管理人。

第十二條 因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應當參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規定處理。

第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號

各省、自治區、直轄市計委(發(fā)展改革委)、物價(jià)局、建設廳、房地局：

為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》和《物業(yè)管理條例》，我們制定了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，現印發(fā)給你們，請按照執行。

發(fā)展改革委

建　設　部

二〇〇三年十一月十三日

第一條　根據相關(guān)法律法規，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第三條　國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過(guò)市場(chǎng)競爭形成。

第四條　國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)負責全國物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。

第五條　物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。

第六條　物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。

第七條　物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)的，有定價(jià)權限的人民政府價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素，制定相應的基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規定的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第八條　物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規定實(shí)行明碼標價(jià)，在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置，將服務(wù)內容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

第九條　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十條　建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應當約定物業(yè)管理服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時(shí)間等內容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應當一致。

第十一條　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區域清潔衛生費用；

4、物業(yè)管理區域綠化養護費用；

5、物業(yè)管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十二條　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)答復。

第十三條　物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。

第十四條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應當遵守國家的價(jià)格法律法規，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第十五條　業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。

第十六條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設單位全額交納。

第十七條　物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

第十八條　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

第十九條　物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費用的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。

第二十條　物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。

第二十一條　政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內容、標準和收費項目、標準的監督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規和規定，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

第二十二條　各省、自治區、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以依據本辦法制定具體實(shí)施辦法，并報國家發(fā)展和改革委員會(huì )、建設部備案。

第二十三條　本辦法由國家發(fā)展和改革委員會(huì )會(huì )同建設部負責解釋。

第二十四條　本辦法自2004年1月1日起執行，原國家計委、建設部印發(fā)的《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（計價(jià)費[1996]266號）同時(shí)廢止。

隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的橫向與縱向發(fā)展，物業(yè)管理已成為各國立法重點(diǎn)，雖然物業(yè)管理行業(yè)在國外已行之多年，但在中國大陸仍處于發(fā)展階段。中國大陸之《物業(yè)管理條例》雖已頒布施行，但各地司法實(shí)踐仍存在疑義，本文乃嘗試以「法律保護和法律規范的角度」為切入點(diǎn)及核心，采用了比較研究、判例研究、多種學(xué)科交叉研究等研究方法，從經(jīng)濟法學(xué)、民法學(xué)的視角，審視物業(yè)管理的主要法律問(wèn)題，結合物業(yè)管理與住戶(hù)的權益保障問(wèn)題，對物業(yè)管理立法作一較為深刻的探討與研究，以期中國大陸物業(yè)管理制度與立法更能趨完善。 本文先于學(xué)理理上對物業(yè)管理之相關(guān)概念作出較完整的定義與厘清，再從現實(shí)上中國物業(yè)管理發(fā)展的進(jìn)程、存在的情況、面臨的主要問(wèn)題加以討論，尤其本文花費相當多的篇幅討論業(yè)主自治的法律理論與實(shí)踐，期能對于中國物業(yè)管理的發(fā)展有所助益。另外，本文也引介各國的物業(yè)管理職業(yè)資格制度，詳加說(shuō)明中國大陸建立物業(yè)管理職業(yè)資格制度的必要，并嘗試描繪中國大陸物業(yè)管理職業(yè)資格制度的輪廓，以利將來(lái)實(shí)務(wù)之運作。除了物業(yè)管理職業(yè)資格以外，本文也對于國內外物業(yè)管理行業(yè)制度加以比較，并以保障住戶(hù)權益實(shí)現為著(zhù)眼點(diǎn)，提出完善物業(yè)管理相關(guān)立法的說(shuō)明。 最后，本文則對于政策及后續研究提出建議，在政策上建議政府在規劃共同。

物業(yè)管理人員職業(yè)是實(shí)行就業(yè)準入制度的職業(yè)之一。

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第三十三條從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

加強中國物質(zhì)文明建設與精神文明建設，必然少不了高素質(zhì)的人才。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)主要針對從事或想要從事物業(yè)工作的人員開(kāi)設，通過(guò)學(xué)習專(zhuān)業(yè)的物業(yè)知識和法律法規，培養專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理人才。

南開(kāi)大學(xué)是教育部“211”、“985”直屬重點(diǎn)大學(xué)，是敬愛(ài)的周恩來(lái)總理的母校。南開(kāi)大學(xué)是國內較早開(kāi)設物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的高等學(xué)校，為了加強在職物業(yè)管理從業(yè)人員技能與管理的綜合素質(zhì)，南開(kāi)大學(xué)自2001年開(kāi)展現代遠程教育物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)，面向社會(huì )招生，在職學(xué)習，國家承認學(xué)歷。南開(kāi)大學(xué)深圳研究院直屬南開(kāi)大學(xué)，負責深圳地區招生與培養工作。

管理學(xué)概論、物業(yè)管理概論、房地產(chǎn)概論與營(yíng)銷(xiāo)實(shí)務(wù)、辦公自動(dòng)化基礎、物業(yè)管理基本制度與政策、物業(yè)管理實(shí)務(wù)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、物業(yè)管理綜合能力、職業(yè)禮儀與形象設計等。

培養適應社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟需要，具有管理、經(jīng)濟、法律和建筑工程等方面的基本知識和基本理論，能在房地產(chǎn)、物業(yè)管理等企事業(yè)單位從事物業(yè)管理工作、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理等經(jīng)營(yíng)管理工作的高級應用性人才。

專(zhuān)業(yè)適合的崗位有：

1、住宅小區物業(yè)管理服務(wù)工作，

2、飯店、商廈、寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作，

3、企事業(yè)單位的物業(yè)管理服務(wù)工作，

4、社區規劃與物業(yè)管理服務(wù)工作，

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)的具體服務(wù)工作。

越來(lái)越多的物業(yè)管理公司走上了信息化的道路，通過(guò)適合公司情況的物業(yè)管理系統進(jìn)行規范化、精細化的管理，來(lái)實(shí)現提高整體的管理水平。

一般物業(yè)管理軟件由物業(yè)公司外包出去，進(jìn)行定制開(kāi)發(fā)，這樣的物業(yè)管理軟件非常適合公司管理情況，使用方便，效率最高，但是開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，資金投入較高；例如長(cháng)城物業(yè)。

還有一種是通過(guò)購買(mǎi)一些物業(yè)管理軟件，如樂(lè )天、思源、極致等物業(yè)管理軟件，這樣可以迅速部署使用，并能節省資金，這已成為絕大多數物業(yè)公司的選擇，低投入實(shí)用性比較強。

中國的物業(yè)管理始于八十年代初。最早的物業(yè)管理開(kāi)始于經(jīng)濟特區深圳。1988年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開(kāi)，物業(yè)管理迅速發(fā)展。此后的十幾年內深圳的物業(yè)管理迅速發(fā)展，從小到大，從涉外商品房到全市物業(yè)管理的發(fā)展，初步從借鑒，探索，推廣到規范化，由傳統的房管式逐步發(fā)展為專(zhuān)業(yè)化，企業(yè)化，一體化招投標的三化一體的物業(yè)管理模式。

物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無(wú)序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩和理性的后期，走過(guò)了風(fēng)風(fēng)雨雨的二十多年發(fā)展歷史。中國的物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)日漸成熟，物業(yè)管理法規更加完善，政府監管物管行業(yè)也日趨規范；經(jīng)過(guò)不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力增強，市場(chǎng)化行為更加理性規范；專(zhuān)業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實(shí)現專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化；業(yè)主維權行為趨于理性；業(yè)主委員會(huì )的運行逐步規范并開(kāi)始納入政府監管范圍。物業(yè)管理發(fā)展又似乎進(jìn)入一個(gè)兩難境地一方面市場(chǎng)化正日漸成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預示著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)變盤(pán)即將到來(lái)。

2007年3月16日，十屆全國人大五次會(huì )議上通過(guò)的《物權法》，于10月1日起正式實(shí)施，《物權法》是調整財產(chǎn)支配管理的法律，是對財產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準則，是中國制定民法典的重要組成部分，是完成構建中國特色社會(huì )主義法律體系的法制目標，《物權法》的頒布將解決中國物業(yè)管理行業(yè)內一系列長(cháng)期懸而未決的問(wèn)題，將對中國物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)的發(fā)展起到重要而深遠的影響。

21世紀，是中國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì )出現一個(gè)競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，質(zhì)量理念和品牌理念的逐步市場(chǎng)環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應用、消費觀(guān)念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀(guān)念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要作出相應的變革，才能適應發(fā)展的需要。

2010-2014年我國物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)面積及市場(chǎng)規模增長(cháng)分析及預測

在我國，物業(yè)管理的發(fā)展主要基于四個(gè)方面的因素：

（一）是住宅建設的迅猛發(fā)展，大量住宅小區的投入使用，要求除了對房屋進(jìn)行維修外，還必須對附屬物、設備、場(chǎng)地、環(huán)衛、綠化、道路、治安等進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理，以保持新建小區的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。

（二）是隨著(zhù)住房制度改革的逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應，而物業(yè)管理從體制上克服了房改后形成的多個(gè)產(chǎn)權單位多頭、多家管理，各自為政、扯皮推諉等舊管理體制的弊端。

（三）是隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟體制的逐步確立，政府對住宅環(huán)境、社區服務(wù)直接負責的辦法，已經(jīng)不能適應形勢的變化，一個(gè)由業(yè)主自治與物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)化管理結合，由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)型管理和有償服務(wù)，使管理得以以業(yè)養業(yè)、自我發(fā)展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。

（四）是人民群眾生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境和社區服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來(lái)越多的人所接受。

正是因為以上這些因素，決定了物業(yè)管理作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)其備受關(guān)注的程度和可能產(chǎn)生的體制上的矛盾及利益上的沖突。