隨著(zhù)我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權結構發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉變成個(gè)人所有。原來(lái)的公房管理者與住戶(hù)之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。

在住房制度改革和城市建設發(fā)展過(guò)程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應運而生。全國物業(yè)管理企業(yè)飛速增加。它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴大就業(yè)起著(zhù)積極的作用。也出現了一些問(wèn)題，需要通過(guò)立法、完善制度加以解決。

第　504　號

現公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，自2007年10月1日起施行。
　　總　理　 溫家寶
　　二○○七年八月二十六日 [3] 

《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規的決定》（國務(wù)院令第698號）于2018年3月19日通過(guò)，并于2018年4月4日公布實(shí)施。具體修改內容為 [4]  ：

刪去《物業(yè)管理條例》第二十四條中的“具有相應資質(zhì)的”。

第三十二條第二款修改為：“國務(wù)院建設行政主管部門(mén)應當會(huì )同有關(guān)部門(mén)建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強行業(yè)誠信管理�！�

刪去第五十九條。

第六十條改為第五十九條，刪去其中的“情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)”。

第六十一條改為第六十條，刪去其中的“物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專(zhuān)項維修資金，情節嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)”。 [2] 

刪除第三十三條從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。

刪除第六十一條違反本條例的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè) 管理活動(dòng)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

根據《中華人民共和國物權法》的有關(guān)規定，國務(wù)院決定對《物業(yè)管理條例》作如下修改：
　　一、將第十條第一款修改為：“同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但是，在只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，在決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責�！�
　　刪除第十條第二款。
　　二、將第十一條修改為：“下列事項由業(yè)主共同決定：
　　“（一）制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則；
　　“（二）制定和修改管理規約；
　　“（三）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；
　　“（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
　　“（五）籌集和使用專(zhuān)項維修資金；
　　“（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
　　“（七）有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項�！�
　　三、將第十二條修改為：“業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；應有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
　　“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
　　“業(yè)主大會(huì )決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
　　“業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力。
　　“業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)�！�
　　四、將第十九條第二款修改為：“業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主�！�
　　此外，根據《中華人民共和國物權法》的有關(guān)規定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，應將“業(yè)主公約”修改為“管理規約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規約”，并對個(gè)別條文的文字作了修改。
　　本決定自2007年10月1日起施行。
　　《物業(yè)管理條例》根據本決定作相應的修訂，重新公布。

（2003年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布　根據2007年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》、2016年1月13日《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規的決定》（國務(wù)院令第666號）以及2018年3月19日《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規的決定》（國務(wù)院令第698號）修訂）

為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

國務(wù)院建設行政主管部門(mén)負責全國物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

房屋的所有權人為業(yè)主。
　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
　�。ǘ�）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
　�。ㄈ�）提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；
　�。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；
　�。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權；
　�。�六）監督業(yè)主委員會(huì )的工作；
　�。ㄆ撸┍O督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
　�。ò耍�對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權；
　�。ň牛┍O督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金）的管理和使用；
　�。ㄊ�）法律、法規規定的其他權利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
　�。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、業(yè)主大會(huì )議事規則；
　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；
　�。ㄈ�）執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；
　�。ㄋ模┌凑諊�家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；
　�。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用；
　�。�六）法律、法規規定的其他義務(wù)。

物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。
　　業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。

一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
　　物業(yè)管理區域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。

下列事項由業(yè)主共同決定：
　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì )議事規則；
　�。ǘ�）制定和修改管理規約；
　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；
　�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
　�。ㄎ澹┗I集和使用專(zhuān)項維修資金；
　�。�六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
　�。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
　　業(yè)主大會(huì )決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力。
　　業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。
　　住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。
　　業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。

業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：
　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
　�。ǘ�）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
　�。ㄈ�）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
　�。ㄋ模┍O督管理規約的實(shí)施；
　�。ㄎ澹�業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
　　業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
　　業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )成員中推選產(chǎn)生。

管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
　　管理規約應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規或者損害社會(huì )公共利益。
　　管理規約對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項作出約定。

業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，與居民委員會(huì )相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。
　　在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責，支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。
　　住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的居民委員會(huì )，并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
　　建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。
　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。

國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 [4] 

建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。

在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
　�。ǘ�）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；
　�。ㄈ�）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。

建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房。

建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。
　　國務(wù)院建設行政主管部門(mén)應當會(huì )同有關(guān)部門(mén)建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強行業(yè)誠信管理。

一個(gè)物業(yè)管理區域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權利義務(wù)、專(zhuān)項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)驗收手續。

業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業(yè)主委員會(huì )。
　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應當做好交接工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院建設行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納。

縣級以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收錢(qián)款費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。

有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關(guān)規定。
　　物業(yè)使用人違反本條例和管理規約的規定，有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

　物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會(huì )討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。
　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內恢復原狀。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。
　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當及時(shí)恢復原狀。

業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。
　　專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
　　專(zhuān)項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設行政主管部門(mén)會(huì )同國務(wù)院財政部門(mén)制定。

利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。
　　責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。

違反本條例的規定，住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

違反本條例的規定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

違反本條例的規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

違反本條例的規定，挪用專(zhuān)項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款； [4]  構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

違反本條例的規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，應給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

違反本條例的規定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，應由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業(yè)主大會(huì )的決定使用：
　�。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
　�。ǘ�）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
　�。ㄈ�）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
　　個(gè)人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違反法律、法規的活動(dòng)，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

違反本條例的規定，國務(wù)院建設行政主管部門(mén)、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發(fā)現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

本條例自2003年9月1日起施行。 [5] 

修改條文：根據《物權法》的有關(guān)規定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

[點(diǎn)評]：稱(chēng)呼上的改變，意味著(zhù)新的《物業(yè)管理條例》更強調業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)。

修改條文：增加“街道辦事處、鄉鎮人民政府”為成立業(yè)主大會(huì )、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的指導部門(mén)。

[點(diǎn)評]：此次修改，增加了街道辦事處、鄉鎮人民政府的職能，突出了基層管理，對業(yè)主、物業(yè)公司的指導更直接，實(shí)際操作性更強�！多嵵菔形飿I(yè)管理條例（草案）》也有這方面的特點(diǎn)。

修改條文：業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。

物業(yè)管理條例(3張)

[點(diǎn)評]：以往，一旦具體決定通過(guò)業(yè)委會(huì )或者業(yè)主大會(huì )，業(yè)主就沒(méi)有權利改變。當業(yè)委會(huì )作出的決定不合理時(shí)，業(yè)主該怎么辦？修改后的條文，賦予了被侵害權益業(yè)主獲得司法救濟的權利。業(yè)主可以以個(gè)人名義對業(yè)委會(huì )的決定進(jìn)行起訴，只要有不合理的地方，都有權提出申請，將其取消。這樣做，更有利于保護個(gè)人權益。

修改條文：明確《物權法》對業(yè)主在業(yè)主大會(huì )上的投票權，就是“面積”加上“人數”。

[點(diǎn)評]：修改后，業(yè)主大會(huì )對“籌集和使用專(zhuān)項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設施”這兩項事項作決定時(shí)，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總人數2/3以上的業(yè)主同意，規定得更加嚴格。

條例細化，操作性更強了　“我對比了一下新舊兩個(gè)條例，第十條中刪除了業(yè)主投票權的內容，舊條例中業(yè)主投票權是根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定，這次去掉，應該說(shuō)是一個(gè)大的變化。我的理解是，所有業(yè)主權利應該是平等的，包括投票權�！�

新《條例》中的語(yǔ)言更加簡(jiǎn)潔，通俗易懂了，不僅強化了業(yè)委會(huì )的權力，同時(shí)也加強了對業(yè)主的約束力。在一些小區的重大事項上更加尊重民意，尊重我們業(yè)主了。我們更明確了業(yè)委會(huì )的職責，工作的可操作性增強了，有哪些事該做，哪些不該做，我們都要做到心中有數，這樣我們的工作才會(huì )比以前做得更好�！�

管理改成服務(wù)，更有人情味兒了 《條例》的修改對我們物業(yè)的影響不大，我們物業(yè)本身就屬于服務(wù)行業(yè)，也是始終本著(zhù)“寓管理于服務(wù)，寓利益于服務(wù)”的宗旨為業(yè)主服務(wù)的，而且從來(lái)沒(méi)有凌駕于業(yè)主之上的想法�！� 修改后的《條例》更多地為業(yè)主考慮了，業(yè)主對于物業(yè)公司有選聘和解聘的權力，這對于企業(yè)會(huì )是一個(gè)促進(jìn)。

兩個(gè)焦點(diǎn)值得關(guān)注 修改前的《物業(yè)管理條例》第十條盡管沒(méi)有提到街道辦事處、鄉鎮人民政府，但在建設部2003年頒布的《業(yè)主大會(huì )章程》中就已經(jīng)提到了街道辦事處和鄉鎮人民政府對業(yè)主大會(huì )的指導作用。這一次修改，只是進(jìn)行了明確。

第二個(gè)地方就是物業(yè)管理企業(yè)改為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對此，武建章認為，其實(shí)企業(yè)本身就是通過(guò)提供產(chǎn)品或服務(wù)獲得利潤的，物業(yè)管理企業(yè)正是通過(guò)為業(yè)主提供服務(wù)來(lái)獲得利潤的，因此物業(yè)企業(yè)也一直以服務(wù)作為企業(yè)的宗旨。他認為，名字修改后，更準確地為物業(yè)企業(yè)進(jìn)行了定位。

“業(yè)主大會(huì )或是業(yè)主委員會(huì )做出了對業(yè)主不利的決定的條件下，而業(yè)主又不服，他認為不符合法律的的條件下，他可以尋求法律來(lái)保護，可以找法院來(lái)解決�！�

“從原來(lái)的一元管理，就是一條線(xiàn)，建設部門(mén)、房地產(chǎn)主管部門(mén)管理，現在變成多元了，我可以找街道辦事處，我也可以找同一級的鄉鎮人民政府�！�

根據《物權法》的有關(guān)規定，新《條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規約”。王秋惠律師指出，本市仍?xún)A向“服務(wù)”和“管理”并重的思路，因為物業(yè)企業(yè)要對人加強服務(wù)，對物加強管理。物業(yè)公司不能只光強調“服務(wù)” 了，特別是對小區內的秩序要嚴格管理，來(lái)保障大多數業(yè)主的權益 [6]  。